Les foncières solidaires démontrent qu’un immobilier non spéculatif est possible, porteur d’impact social, écologique et territorial. Mais faute d’outils juridiques, fiscaux et financiers adaptés, elles avancent à contre-courant : trop d’énergie dépensée à compenser un cadre conçu pour l’immobilier spéculatif. Au REDLAB, nous plaidons pour un environnement cohérent et porteur, et proposons 10 leviers concrets pour changer la donne.
1. Créer un agrément “Foncière Solidaire”
Objectif : sécuriser et amplifier l’action des foncières d’activation grâce à un cadre lisible et mobilisable
À l’image de l’agrément ESUS pour les entreprises sociales, un statut clair permettrait d’identifier les foncières à impact, de les distinguer des acteurs classiques et de leur ouvrir l’accès aux aides publiques, aux garanties et aux appels à projets. Cet agrément poserait un référentiel partagé autour de critères précis (loyers modérés, durée de détention, engagement d’usage, mixité).
2. Étendre le Prêt de Renouvellement Urbain (PRU+)
Objectif : offrir aux projets utiles un levier structurel, quel que soit leur code postal.
Aujourd’hui réservé à certains périmètres (quartiers prioritaires, ACV, PVD), le PRU est l’un des rares outils financiers adaptés aux temporalités longues. L’ouvrir à tous les projets à impact, simplifier les conditions d’accès et y intégrer les foncières solidaires agréées permettrait de stabiliser durablement leurs modèles.
3. Expérimenter un Bail Réel Solidaire d’activité et des Organismes de Foncier Solidaire productifs
Objectif : neutraliser la pression foncière et sécuriser les implantations à impact.
Le logement a bénéficié de ces outils pour sortir de la spéculation. Pourquoi ne pas les adapter à l’immobilier productif ? Un BRS d’activité et des OFS productifs permettraient de dissocier foncier et bâti pour réduire la charge locative, tout en sécurisant l’implantation des ateliers, tiers-lieux et activités ESS dans la durée.
4. Intégrer des critères d’impact dans la valorisation des biens publics
Objectif : réorienter le foncier public comme levier de transformation, non uniquement de rendement.
Aujourd’hui, les fonciers publics sont cédés au plus offrant. Reconnaître la valeur d’usage et l’impact territorial permettrait de céder à prix décoté des fonciers ou bâtiments publics, quand le projet démontre un impact social, économique ou écologique avéré.
5. Dédier une part du Fonds Vert à la dépollution des fonciers à impact
Objectif : corriger une inégalité structurelle d’accès au foncier.
De nombreux sites à fort potentiel restent inaccessibles aux foncières solidaires, faute de moyens pour assumer la dépollution ou le désamiantage. Réserver une enveloppe dédiée dans le Fonds Vert permettrait de lever cet obstacle invisible, et de réhabiliter des fonciers stratégiques pour les territoires.
6. Créer un Fonds de Garantie Solidaire des Loyers
Objectif : dé-risquer l’investissement utile.
Les loyers modérés et les publics fragiles sont une richesse pour le territoire, mais un frein pour les financeurs. Un Fonds de Garantie, alimenté par des partenaires publics et privés, sécuriserait une partie des loyers durant les premières années de portage, rendant les projets finançables et pérennes.
7. Instituer une fiscalité foncière à impact
Objectif : aligner la fiscalité avec l’utilité sociale et écologique des projets.
Aujourd’hui, les foncières solidaires sont soumises au même régime fiscal que les acteurs spéculatifs. Une exonération partielle de taxe foncière, un amortissement différencié ou un crédit d’impôt territorial aligné sur des indicateurs d’impact permettraient de reconnaître la mission d’intérêt général qu’elles assument.
8. S’inspirer des outils du logement social pour l’activité abordable
Objectif : bâtir une politique publique cohérente pour l’immobilier d’utilité partagée.
TVA réduite, exonérations, subventions, prêts adaptés : ces outils ont permis au logement social de se développer. Transposer une partie de cet arsenal à l’immobilier productif à impact offrirait un cadre structurant pour les locaux d’activité abordables, les lieux culturels et les services de proximité.
9. Reconnaître juridiquement le BCUES (Bail Commercial d’Utilité Environnementale et Sociale)
Objectif : faire du BCUES un standard structurant à l’interface entre immobilier, ESS et politiques publiques.
Ce bail innovant conditionne des avantages locatifs à des engagements sociaux et environnementaux mesurables. Sa reconnaissance officielle dans le Code de commerce en ferait un standard à l’interface entre immobilier, économie sociale et politiques publiques.
10. Flécher une part des marges d’aménagement ou de promotion vers les projets à impact
Objectif : financer l’immobilier d’impact en réorientant une partie de la valeur créée.
Les opérations immobilières génèrent souvent des marges importantes. Une part pourrait être réinjectée dans des locaux abordables, des commerces ESS ou des ateliers mutualisés, via des foncières solidaires agréées. De quoi financer l’immobilier d’impact sans dépendre exclusivement des subventions.
Conclusion
Ces dix leviers dessinent une feuille de route pragmatique : il ne s’agit pas de demander plus, mais de demander mieux. En dotant les foncières solidaires d’un cadre adapté, nous leur donnerions les moyens de déployer à grande échelle un immobilier au service des territoires, de la transition écologique et de l’inclusion sociale.