Adopté fin 2024, le Plan Local d’Urbanisme bioclimatique (PLUb) de Paris a pour objectif d'adapter la ville au changement climatique et favoriser le logement. Avec lui, il ne s’agit plus d’ajuster des pratiques à la marge, mais de changer de paradigme.
L’urgence environnementale rebat les règles du jeu. En matière environnementale, il s’agit d’améliorer drastiquement les performances thermiques et énergétiques des bâtiments existants et relever très nettement le niveau d’exigence des bâtiments neufs. Le PLU bioclimatique ne se limite pas à complexifier les opérations ; il oblige chaque acteur — investisseur, promoteur, utilisateur, collectivité — à repenser en profondeur la manière de concevoir, transformer et exploiter les actifs immobiliers. Quel bilan tiré un peu plus d’un an plus tard ? Et quels sont les grands principes de ce texte ? Décryptage.
Un an plus tard : le bilan
Le PLUb bouleverse les règles pour les investisseurs et les entreprises. Le premier bilan d’application révèle que face à la complexité du texte, le nombre de permis accordés pour les grands projets de bureaux a été divisé par trois en 2025, selon une étude de Newmark(1). Entre impératifs écologiques, stratégies de contournement et préservation du patrimoine, la réhabilitation s’apparente désormais à un défi de haute voltige
Vers une approche équilibrée du pastillage
Cette disposition mise en place à l’occasion du PLUb a consisté à « pastiller » certains actifs tertiaires (34 %(1) des immeubles de bureaux concernés), c’est-à-dire les considérer comme emplacement réservé pour une transformation en logements. Toute autorisation administrative déposée sur ces immeubles doit enclencher le dispositif. Ce mécanisme influence la liquidité des actifs et génère une décote moyenne de 20 %(1) lors des cessions. Face à cette insécurité, les investisseurs privilégient de plus en plus l’achat d’actifs bénéficiant déjà d’un permis de construire ou s’accompagnent d’acteurs capables de trouver des stratégies de contournement adaptées à leur immobilier.
Emmanuel Grégoire, nouveau Maire de Paris, reconnaît que la Ville a « eu la main trop lourde sur le pastillage » (1) et envisage la suppression d’une partie d’entre eux.
Combiner patrimoine et technique
Autres éléments majeurs : l’articulation entre l’isolation thermique et les règles d’urbanisme. Environ 95 % du territoire parisien se trouve sous protection patrimoniale, nécessitant un accord des Architectes des Bâtiments de France (ABF). Si l’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) est la plus efficace, elle ne permet pas de conserver les aspects patrimoniaux et est souvent refusée sur les façades classées sur rue. Les acteurs doivent alors trouver d’autres solutions techniques comme l’isolation des murs pignons ou des courettes. De plus, les murs anciens (pierre, pans de bois) imposent d’utiliser des matériaux respirants spécifiques pour éviter de graves pathologies liées à l’humidité.
La fin de la climatisation systématique
Le PLUb acte la fin du « tout-climatisation » pour répondre aux enjeux du confort d’été. Les projets immobiliers doivent rechercher le rafraîchissement par des solutions passives, comme les brasseurs d’air par exemple. Il est désormais obligatoire de conserver ou de créer des protections solaires extérieures (persiennes, brise-soleil) et de maintenir les dispositifs de ventilation naturelle. L’installation de climatisations individuelles n’est autorisée qu’en tout dernier recours, le raccordement au réseau de froid urbain devant être privilégié. Ces dispositions contribuent activement à la lutte contre le réchauffement climatique.
La végétalisation mis à l’honneur
Chaque projet modifiant l’emprise au sol ou surélevant un bâtiment est soumis à un Indice de Végétalisation du Bâti (IVB) exigeant. Cela encourage la conception de toitures végétalisées pérennes nécessitant d’épaisses couches de substrat (15 à 25 centimètres selon les travaux). Cette approche nécessite de vérifier et parfois de renforcer la capacité portante des toits existants. Enfin, tout arbre doit préférentiellement être maintenu ; s’il est abattu, il doit être compensé par un volume foliaire équivalent, ce qui invite à une réflexion créative sur l’aménagement des petites parcelles parisiennes.
Le QG 206 Lafayette : un projet précurseur
Bien avant l’adoption du PLUb, le QG 206 Lafayette (Paris 10e) incarnait déjà ces principes.
Le site, composé de neuf immeubles du XVIIe au XXe siècle, présentait une hétérogénéité extrême et des bâtiments vétustes, dont certains sous arrêtés de péril. Redman a mené une restructuration lourde pour redonner vie à cet îlot en préservant 68 % du bâti existant et en y intégrant deux constructions neuves bas carbone (bois et béton préfabriqué).
L’opération a combiné :
- Mixité de programmation : logements, bureaux, commerces
- Préservation et réemploi : 2 500 m² de faux planchers récupérés et réutilisés. La conservation d’une majorité de bâtiments patrimoniaux.
- Conception bioclimatique : double peau sur les façades pour la régulation thermique.
- Biodiversité urbaine : végétalisation massive des toitures et des espaces de pleine terre.
- Concertation institutionnelle : collaboration avec la Ville de Paris, l’Architecte des Bâtiments de France et la Commission du Vieux Paris.
Livré fin 2024 à La Financière Saint-James et le groupe Madar, le QG 206 Lafayette a inspiré plusieurs des principes aujourd’hui intégrés au PLU bioclimatique.
(1) Municipales 2026 à Paris : un tournant pour le marché immobilier ? 1ère partie : Le PLU bioclimatique, premier bilan d’application et évolution possible. Newmark, FÉVRIER 2026